九游游戏平台入口今晚萨克拉门托国王调整名单以备英超，内部沟通环节打磨，震撼外界，高层口径保持一致的简单介绍

　　今天跟大家一起看看深圳和宇宙中心——曼哈顿的房产价格对比。

　　先来看看深圳三大区跟曼哈顿的基础对比，包括面积、人口密度与经济活动密度、人均工资水平：

　　面积

　　这张图是同比例的深圳三区和曼哈顿的行政边界，并出了其中绿地和公园的非开发部分。曼哈顿虽然贵为国际金融中心，但面积并不大，是纽约市五个区中最小的一个，仅59平方公里。

　　相比之下，我们的大南山区就有187平方公里，小福田和小罗湖也有79平方公里。因此，从绝对面积来说，深圳关内的各区都可以任意完爆曼哈顿的面积。（就更加不需要大宝安，大龙岗，大龙华，大坪山，大大鹏出面PK了）。另外，看看我们的绿地和公园，是不是觉得很惬意？曼哈顿的中央公园算个甚= = （当然了，虽然我们绿地多但很多地方都不知道怎么进去……郊野公园系统还在修建中）

　　为了能够更合理的进行对比，这里刨掉生态用地，使用建设用地面积进行对比。福田的建设用地面积与曼哈顿相当，罗湖则小于曼哈顿，南山则仍旧是面积老大。

　　人口密度与经济活动密度

　　在人口密度和经济活动密度上，曼哈顿则完胜：

　　数据来源：深圳市统计年鉴、New York City Statistics、维基百科

　　1 估算值。美国统计口径中主要是以州或者都市区为GDP统计单位

　　小小59平方公里的经济心脏，162万人口，就承载着约1.九游游戏平台入口2万亿元人民币的GDP规模，折合经济密度约222亿元/km2，折合人口密度约3万人/km2。曼哈顿精细化的小地块在建筑覆盖率上做到极高，虽然在许多区域房屋高度并不高企，但由于高覆盖率使得其容积率还是相当可观的。建筑密度、人口、高经济附加值都让这小小的曼哈顿岛成为世界首屈一指的地区。相比之下，深圳的风格就舒缓很多。

　　可以大致从表中数据中得到一个结论，曼哈顿的人口密度是深圳中心城区各区1.5-2倍左右。深圳中心城区也绝对属于高密度地区。但是经济活动密度上，曼哈顿则上了一个新的数量级，是深圳中心城区平均值的5倍左右（曼哈顿就是曼哈顿，产业结构都进化到最高附加值的类型）。

　　人均工资水平

　　（哎，，这是个不得不谈的忧伤话题）

　　数据来源：深圳市社保局，https:九游游戏官网//www.vccoo.com/v/64f8f3?source=rss、America FactFinder-America Community Survey、America Census Bureau

　　2 median household income折合人均income

　　3 per capita income

　　这里使用的人均工资是社保局的数据，曼哈顿引用的是家庭收入中位数折合的人均收入。另外一个口径是人均收入（per capita income-总的工资收入除以人数），有一定差异，和统计口径不同有关。

　　从房价收入比来看，在深圳中心城区（南山、福田、罗湖），一平米房子需要一年的工资，在曼哈顿在这时间仅仅是4个半月（用家庭收入中位数折合的人均收入数据作为口径，这个数据是1个半月）。

　　（T^T哭一会再往下看。。）

　　数据来源：wind，深圳社保局

　　如果放眼全深圳，房价收入比从不到0.2上升到超过0.4。而且，值得注意的是，这里是全深圳市的房价，而不是中心城区南山福田罗湖的房价。房价的上涨幅度并不是均匀的，往往在核心地段上涨幅度更高，而悲剧的是，工资上涨却相对更加均匀。所以对于要买中心区房子的童鞋来说，就会觉得工资越来越捉襟见肘。

　　这个逻辑放到全国也是如此，以现在的工资水平去三四线城市买房，应当是比过去要轻松些了。但一线城市的房子则是越来越贵，愈发买不起了。

　　不过，房价-收入比这个指标在一线城市中心区位房子中可能会观察到不太具有解释力，也许更相关的数字是房价-平均家庭资产比。这里就不再展开。

　　房地产市场-量：一手vs二手

　　令人惊讶的是，曼哈顿虽然已经建设得十分成熟，但地产市场每年仍旧能够通过更新等多种途径提供20%左右比例的新开发商品住房。这一比例高于罗湖与福田，仅仅低于土地储备还算充足的南山区。罗湖福田的房屋普遍还不到物理需要更新的年限，因此大多城市更新还是发生在城中村中，并且主要由开发商利益主导。未来城市更新的可持续步伐应该如何引导，这是一个值得规划与地产开发讨论的议题。

　　数据来源：wind，柯克伦集团报告

　　数据来源：wind

　　房地产市场：价格、销量和存量

　　对这四个区域以及房地产市场的大致构成有了基本概念之后，下面就让我们对比一下南山、福田、罗湖和曼哈顿的房地产市场数据。

　　统计口径

　　深圳用的是商品房住宅类的相关统计数据，新商品住宅的数据较为全面，二手房数据存在不足。因此，下文中若未单独注释，涉及南山、福田、罗湖的数据均为商品住宅相关数据（仅含新房）。

　　另外，曼哈顿的面积指标使用的是套内面积，而中国的数据为建筑面积。全文统一按照75%的得房率，对涉及曼哈顿均价以及面积的指标进行了调整。

　　曼哈顿使用的统计口径包括二手合作公寓（co-op）,二手产权公寓（condo）,以及新开发的住宅单位。（解释：在纽约市场上，由于历史原因，多数的公寓为coop，约70%。但从80年代起，所开发的公寓大楼都是以condo 为主。）因此，我们将数据分为曼哈顿新房（仅包括新开发住宅单位），以及曼哈顿all（包括上述三种）。

　　数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　可以看到，南山、福田、罗湖以及曼哈顿的地产市场平均价格均有不同幅度上涨。其中南山和福田2016第一季度与去年同比增长迅猛。曼哈顿的新房市场均价则一直在12万左右徘徊。

　　数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　然而销售套数在罗湖与福田两区环比却略有下降。曼哈顿的房地产市场也是喜忧参半，虽然整体均价再创新高但是成交量有一定下降。

　　数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　从存量角度来看， 由于曼哈顿挂牌数量升高（尤其是转售产权公寓Co-op类型挂牌数量身高），存量有一定上升，但根据供应月数来看，都还低于6-9个月的供需平衡范围。而在深圳，南山、福田的可售套数则是均有一定程度的下降。

　　2016年Q1的情况是这样的：

　　再进一步，如果把曼哈顿展开成六个区：东区、西区、中城、下城、金融区及沿河、上城，今年一季度的情况如下：（传统意义的富人区上东区的均价现在也就120000元/m2左右）

　　数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告

　　从时间维度来看，曼哈顿这一上涨周期从2013年1季度开始至今，涨幅接近50%。深圳本轮上涨周期从2015年一季度330政策之后开始，涨幅接近100%，南山福田相对罗湖涨价势头更加猛烈。

　　从这些数据来看，深圳中心区房价大有赶英超美、成为新·宇宙中心的强烈势头。然而，其他方面，我们离“宇宙中心”的距离，能否前进得如此硬气呢？

　　原始数据见下：

　　数据来源：

　　Wind资讯

　　中指数据库

　　柯克伦集团报告

　　深圳市统计局

　　深圳社保局

　　America FactFinder-America Community Survey, America Census Bureau

　　New York City Statistics

　　https:九游在线玩游戏//en.wikipedia.org/wiki/New_York_locations_by_per_capita_income

　　https://www.vccoo.com/v/64f8f3?source=rss

　　来源：投资干货（ID:touziganhuo）

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